계약이 끝났는데도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않으면, 이사하거나 전출신고를 하기 전에 먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기가 마쳐졌는지 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제권은 주택 점유와 주민등록을 유지하는 동안에만 이어지기 때문입니다. 등기를 마친 뒤에는 이사를 해도 권리가 유지되므로, 그다음에 지급명령이나 보증금반환소송 같은 회수 절차로 넘어가면 됩니다.
보증금을 받지 못한 채 이사하면 어떤 권리를 잃게 됩니까?
주택임대차보호법에 따르면 임차인은 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 얻습니다. 이 대항요건에 더해 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면, 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받는 우선변제권이 생깁니다.
문제는 이 두 권리가 점유와 주민등록을 유지하는 동안에만 이어진다는 점입니다. 새 집으로 옮기면서 전출신고를 하면 대항력이 없어지고, 그 사이 주택에 새 근저당권이 설정되거나 소유자가 바뀌면 보증금 회수 순위가 크게 밀릴 수 있습니다. 전출 시점을 잘못 판단하면 보증금 회수 순위가 밀릴 수 있습니다. 보증금을 받지 못한 상태라면 이사 날짜보다 권리 보전이 먼저입니다.
임차권등기명령은 언제, 어디에 신청합니까?
임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 되어 있습니다. 신청 요건의 핵심은 임대차가 종료되었다는 사실입니다. 따라서 기간 만료 전에 갱신 거절이나 해지 의사를 상대방에게 알렸다는 사실을 증명할 수 있어야 합니다.
계약 종료를 증명하는 방법
- 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자메시지, 이메일, 내용증명 우편 등 기록이 남는 방식으로 전달합니다.
- 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다.
- 임대인과 합의해 계약을 끝냈다면 합의 내용이 담긴 문서나 대화 기록을 보관합니다.
신청 시 준비하는 서류
- 임대차계약서 사본(확정일자가 있으면 그 표시 포함)
- 주민등록초본 등 전입 사실을 보여 주는 자료
- 임차주택의 부동산 등기사항전부증명서
- 계약 종료 통지 사실을 보여 주는 자료
신청은 법원에 직접 방문하거나 대법원 전자소송 시스템으로 할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임차권등기명령 신청과 등기에 들어간 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하고 있으므로, 영수증과 납부 내역을 함께 보관해 두는 것이 좋습니다.
등기가 끝나기 전에 이사해도 됩니까?
권리를 지키려면 법원의 결정만으로는 부족하고 등기사항전부증명서에 임차권등기가 실제로 기재된 것까지 확인해야 합니다. 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 전에 이미 가지고 있던 권리는 그대로 유지됩니다. 그 뒤에는 이사나 전출을 해도 권리를 잃지 않습니다. 반대로 결정은 났지만 등기가 아직 기재되지 않은 상태에서 전출하면 권리가 끊길 위험이 있습니다.
현재 제도는 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 임차권등기를 할 수 있게 바뀌었습니다. 임대인이 송달을 피하는 바람에 등기가 늦어지는 일은 줄었지만, 신청에서 등기 기재까지는 여전히 시간이 걸립니다. 그러므로 이사 예정일을 정했다면 그보다 충분히 앞서 신청하고, 이사 당일 아침에 등기사항전부증명서를 다시 발급받아 확인하는 순서를 권합니다.
회수 절차는 어떤 기준으로 고릅니까?
권리 보전과 실제 회수는 별개의 절차입니다. 임차권등기는 순위를 지켜 주는 장치일 뿐이어서, 임대인이 끝까지 돈을 주지 않으면 집행권원을 받아 강제집행으로 나아가야 합니다. 다툼이 있는지, 금액이 얼마인지, 보증보험에 가입했는지에 따라 알맞은 수단이 달라집니다.
| 수단 | 적합한 상황 | 특징과 유의점 |
|---|---|---|
| 내용증명 발송 | 임대인과 연락은 되지만 지급을 미루는 경우 | 법적 강제력은 없으나 반환 요구 시점과 금액을 기록으로 남길 수 있음 |
| 주택임대차분쟁조정 | 수리비 공제, 원상복구 범위 등 금액을 두고 다투는 경우 | 소송보다 비용 부담이 적고, 조정이 성립하면 합의 내용에 따라 집행할 수 있음 |
| 지급명령 | 보증금 액수에 다툼이 없고 임대인이 응답하지 않는 경우 | 서면 심사로 진행되어 빠르지만, 임대인이 이의신청하면 소송으로 넘어감 |
| 보증금반환소송 | 반환 의무나 금액을 두고 실질적인 다툼이 있는 경우 | 소송목적의 값이 3,000만 원 이하이면 소액사건심판 절차가 적용됨 |
| 보증보험 이행청구 | 전세보증금반환보증에 가입한 경우 | 보증기관 약관에 정한 요건과 서류를 갖춘 뒤 청구함 |
주택임대차분쟁조정위원회는 대한법률구조공단 18개 지부와 LH 2개소(충북, 제주) 등에서 운영합니다. 조정 신청은 소송보다 절차가 간단하므로 금액 다툼이 주된 쟁점이라면 먼저 검토할 만합니다. 대한법률구조공단의 법률구조 제도와 관련해, 법률구조 대상자 요건과 신청 방법은 대한법률구조공단 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
전세보증금반환보증에 가입했다면 무엇을 확인해야 합니까?
주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 전세 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 주택도시보증공사가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 보증상품입니다. 보증 이행을 청구할 때에는 계약 종료 사실 증명, 임차권등기 완료 등 약관에서 정한 요건을 갖추어야 합니다. 요건을 채우지 못하면 지급이 늦어질 수 있으므로, 계약 종료가 다가오면 보증서와 약관부터 확인하는 것이 좋습니다.
- 보증서에 적힌 보증 기간과 보증 금액이 실제 계약과 일치하는지 확인합니다.
- 계약 종료 통지를 언제, 어떤 방법으로 했는지 증빙을 정리합니다.
- 보증기관이 요구하는 시점에 맞추어 임차권등기명령을 신청합니다.
- 청구가 접수된 뒤에도 등기가 유지되는지, 주소 이전 시기를 어떻게 잡을지 안내에 따라 판단합니다.
자주 묻는 질문
계약 기간이 남아 있어도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니까?
신청 요건은 임대차가 끝났다는 것이므로, 원칙적으로 계약 기간 중에는 신청할 수 없습니다. 다만 합의 해지나 적법한 해지 통지로 계약이 이미 끝났다면 기간 만료 전이라도 신청할 수 있습니다. 이때는 계약 종료 사실을 보여 주는 자료를 반드시 함께 내야 합니다.
임차권등기가 된 집에 새로 들어온 임차인도 보호받나요?
임차권등기가 된 주택을 그 이후에 빌린 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다. 그래서 이런 주택은 새 임차인을 구하기 어려워지고, 임대인 입장에서는 빨리 보증금을 돌려줄 이유가 생깁니다. 반대로 새로 계약하는 사람이라면 등기사항전부증명서에 임차권등기가 있는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
보증금을 돌려받으면 임차권등기는 어떻게 정리합니까?
보증금을 모두 받았다면 임차권등기를 말소하는 절차를 진행해야 합니다. 실무에서는 임대인이 보증금 반환과 등기 말소를 동시에 요구하는 경우가 많으므로, 반환 시점과 말소 서류 교부 시점을 미리 합의해 두는 것이 안전합니다. 보증금을 받기 전에 말소 서류부터 넘겨주는 일은 피해야 합니다.